부산역·광복동 상권, 부활 가능성은?

 

한때 부산의 대표 관광상권이었던 부산역·광복동 일대는 최근 몇 년간 급격한 침체와 공실 증가를 겪고 있습니다. 그러나 2025년 현재, 다시금 상권 부활의 신호가 포착되고 있습니다.

이번 글에서는 부산역과 광복동 상권의 역사, 현재 상태, 회복 가능성, 투자 전략까지 자세히 분석해 보겠습니다.

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1. 부산역·광복동 상권의 현재 위치

부산역은 고속철도(KTX)와 도시철도 1호선이 만나는 교통 요지이며, 광복동은 롯데백화점 광복점과 자갈치시장, 남포동 젊음의 거리 등이 인접한 대표 구도심 상권입니다.

구역	특징	현재 공실률(추정)	주요 문제점
부산역 주변	KTX·지하철 환승, 외국인 유입 높음	약 20%	야간 유동인구 부족, 상가 노후화
광복동	관광 중심지, 쇼핑·도보거리 조성	약 25%	지역 상인 이탈, 대형점포 중심화

 

핵심 키워드: 부산역 상권 분석, 광복동 공실률, 구도심 상가 투자, 남포동 침체 원인

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2. 상권 침체의 주요 원인

• 관광객 유입 감소: 코로나19 이후 외국인 관광객 회복 속도 둔화
• 소비 패턴 변화: 로드숍보다 대형 쇼핑몰·온라인 구매 선호
• 시설 노후화: 건물 리모델링 부족, 화장실·주차 불편
• 젊은층 이탈: 해리단길, 전포, 센텀으로 소비 중심 이동

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3. 부활 가능성은 있는가?

최근 긍정적 변화

변화 요소	상세 내용
관광 인프라 개선	롯데타워(해운대), 송도해상케이블카 등과 연계한 ‘다시 부산’ 관광 캠페인 추진
재개발 계획	국제시장 일대 리뉴얼, 중구 도시재생 사업 본격화
유입인구 증가 요인	대형 크루즈 항만 입항 확대, 외국인 관광객 회복
문화 콘텐츠 확장	감천문화마을남포광복~국제시장 연결 도보 관광 루트 개발

 

부산시 공식 도시재생계획 요약

항목	내용
명칭	'중구 원도심 활성화 사업'
예산 규모	약 1,200억 원
시행 기간	2023~2027년
주요 내용	상가 리모델링 지원, 간판 개선, 도보길 조성, 문화행사 기획 등

 

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4. 투자 시 유의할 점

공실률은 회복 중이지만, 여전히 리스크 존재

체크 항목	투자자 유의사항
위치 조건	광복로 메인 스트리트 vs 뒷골목은 수익 차이 큼
상가 규모	소형 점포 선호도 높음 → 1층, 10평 이하 집중 확인 필요
업종 적합성	음식·뷰티보단 카페, 기념품, 로컬 콘텐츠 중심 유리
리모델링 여부	건물 리뉴얼 유무에 따라 임대 수요에 큰 차이 발생

 

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5. 향후 3년 내 전망 시나리오

시나리오	핵심 조건	투자 판단 기준
✅ 회복 시나리오	관광객 완전 회복 + 도심 재생 사업 성공	선점 전략 가능, 단기 수익 + 중기 시세차익 가능
⚠ 부분 회복	평일 유동인구 저조, 주말 집중형 소비 유지	단기 수익률 낮음, 장기 보유 관점 필요
❌ 침체 지속	관광 콘텐츠 개선 실패, 해운대·센텀으로 수요 집중 계속	신규 투자 지양, 기존 보유자 관리 전략 집중

 

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6. 결론: "부활의 가능성은 있다. 다만 입지는 더 좁아졌다"

부산역과 광복동 상권은 확실히 과거의 영광을 잃었지만, **관광재개와 도시재생 사업이 본격화되면서 기회를 노릴 수 있는 ‘변곡점’**에 있습니다.
핵심 입지 선점, 저평가 구간의 리모델링 매물 투자는 여전히 유효합니다.

“부활 가능성은 높지만, 아무 곳에나 투자하면 안 된다.”

 

 

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